У зв’язку із введенням воєнного стану в Україні був обмежений доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Реєстр).
З прийняттям постанови КМУ від 19.04.2022 доступ до Реєстру відновлюється у більшості областей / населених пунктів України. Здійснення операції із нерухомістю із застосуванням Реєстру відкривається майже повністю, за умови виключень та особливостей (заборон), що встановлено у Постанові № 480 та пов’язаних актах.
Ці виключення та особливості діють під час воєнного стану та протягом 1 місяця з дня його припинення/скасування.
Доступ до реєстру матимуть:
- державні реєстратори та посадові особи Міністерства юстиції України;
- нотаріуси;
- державні та приватні виконавці відповідно до повноважень, визначених законом.
Переліки реєстраторів та нотаріусів, які можуть працювати з реєстрами, затверджуються Міністерством юстиції окремо.
Варто звернути увагу, що Постанова № 480 передбачає можливість включення до Переліку нотаріусів із певними обмеженнями (застереженнями), тож сторонам угоди слід уважно підходити до вибору нотаріуса.
Особливості (заборони) вчинення нотаріальних дій та державної реєстрації речових прав та обтяжень щодо нерухомого майна.
Місце вчинення нотаріальних дій
Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно здійснюється виключно за місцеперебуванням такого майна. Щодо нерухомого майна, розташовано у м. Києві або Київській області, — виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у м. Києві або Київській області, за місцеперебуванням такого майна, або місцеперебуванням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї зі сторін відповідного договору.
Забороняється:
- Нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про задоволення вимог іпотекотримача, встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи – відчужувача (іпотекодавця, довірчого засновника) на підставі довіреності.
Щодо юридичних осіб такої заборони не встановлено.
- Державна реєстрація права власності (довірчої власності) на підставі договорів щодо відчуження нерухомого майна, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), які укладені від імені фізичної особи — відчужувача (довірчого засновника) на підставі довіреності.
- Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності.
Заборонена державна реєстрація прав на підставі таких угод.
- Нотаріальне засвідчення справжності підписів на актах про передачу нерухомого майна до та зі статутних (складених) капіталів (статутних фондів) юридичних осіб та державна реєстрація прав на підставі таких документів.
- Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, що належить фізичній особі, за споживчим кредитом. Виключення — продаж за згодою іпотекодавця, викладеною у формі заяви з нотаріально засвідченим підписом.
Державна реєстрація прав за такими угодами також заборонена.
- Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договорів, посвідчених нотаріусом у період з 25 лютого 2022 року до дня його включення до переліку нотаріусів.
Обмеження щодо суб’єктів звернення за нотаріальними діями
Нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальних дій, а незавершені нотаріальні дії мають бути зупинені у разі, якщо суб’єктом звернення є:
- громадянин Російської Федерації (крім того, що проживає на території України на законних підставах);
- юридична особа, утворена та зареєстрована відповідно до законодавства Російської Федерації;
- юридична особа, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку у статутному капіталі 10 і більше відсотків, якої є громадянин Російської Федерації, крім того, що проживає на території України на законних підставах, або юридична особа, утворена та зареєстрована відповідно до законодавства Російської Федерації, нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії.
Заяви/документи для державної реєстрації, які подані до введення воєнного стану та перебувають на розгляді державного реєстратора, нотаріуса, не включеного до Переліку, або включеного із застереженням, передаються територіальним органом Міністерства юстиції державному реєстратору, нотаріусу, який включений до Переліку. Така передача може бути здійснена за заявою заявника за заявою/документами для державної реєстрації.