Під час воєнного стану було прийнято низку законів, спрямованих на регулювання земельних відносин під час воєнного стану.
7 квітня 2022 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 р. № 2145-IX. Закон спрямований на швидке залучення земель сільськогосподарського призначення у виробництво сільськогосподарської продукції в умовах воєнного стану.
Закон залишив низку питань у цій сфері, що були усунуті з прийняттям Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від № 2247-ІХ від 12.05.2022.
Окрім того, деякі питання щодо регулювання земельних відносин відбилися у законах № 2254-ІХ від 12.05.2022 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності», № 2259-ІХ від 12.05.2022 «Про внесення змін до деяких законів України щодо функціонування державної служби та місцевого самоврядування у період дії воєнного стану», № 2255-IX від 12.05.2022 «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству».
Основні зміни у сфері земельних відносин:
1. Автоматичне поновлення на 1 рік дії договорів на використання земельних ділянок с/г призначення усіх форм власності
Договори щодо використання с/г земель (оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
2. Передача земельних ділянок комунальної власності в оренду за спрощеною процедурою.
Поширюється на:
- сільськогосподарські земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва державної та комунальної власності,
- земельні ділянки, що залишилися у колективній власності, та нерозподілені,
- невитребувані земельні частки (паї).
Основні умови:
- строк оренди/суборенди — лише 1 рік;
- розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області;
- договір укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця;
- передача в оренду земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів;
- формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом.
- договір не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено.
Законом №2247 внесені зміни та доповнення до порядку передачі земель:
Можна формувати та/або передавати в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які в силу закону перейшли з державної до комунальної власності, однак, право власності на які не було зареєстровано в ДРРП.
Знімається обмеження щодо зміни цільового призначення с/г земельних ділянок. Така передача тепер може здійснюватися без зміни цільового призначення. Тобто землі запасу, земельні ділянки для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства можна передавати в оренду без зміни цільового призначення.
3. Спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва с/г земельних ділянок державної та комунальної власності їх постійними землекористувачами та емфітевтами
Вони наділяються правом передавати належні їм на відповідних правах земельні ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного с/г виробництва.
Якщо у договорі про встановлення емфітевзису міститься заборона для емфітевта передавати належну йому на праві емфітевзису земельну ділянку в оренду іншій особі, то у період дії воєнного стану цей пункт такого договору застосуванню не підлягає.
Як і в попередньому випадку, такий договір має бути укладений в електронній формі та зареєстрований районною військовою адміністрацією.
4. Надання орендарям і суборендарям сільськогосподарських земель права передавати належні їм права оренди та суборенди іншим агровиробникам.
Особи, які володіють сільськогосподарськими земельними ділянками всіх форм власності на праві оренди або на праві суборенди, можуть передавати такі права іншим особам строком на 1 рік без згоди власників таких ділянок на підставі договору про передачу права землекористування.
Договори оренди землі відповідно до законів №№ 2145 та 2247 матимуть велику кількість обмежень: зокрема, орендар не матиме право на компенсацію витрат, не можна передавати ділянку в суборенду, встановлювати сервітути, змінювати склад угідь, будувати на них об’єкти нерухомого майна тощо.
В умовах воєнного стану запроваджується державна реєстрація договорів про використання земель замість державної реєстрації прав. Державна реєстрація таких договорів здійснюється районними військовими адміністраціями у Книзі державної реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Права оренди та інші права на землю виникають з моменту проведення державної реєстрації відповідних договорів.
Інші зміни, внесені Законом №2247:
✔ Передбачено механізм визначення та зміни цільового призначення земельної ділянки у період, коли функціонування ДЗК призупинено. Реєстрація зміни цільового призначення ділянки здійснюється РВА.
Зміна цільового призначення передбачена для:
- розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);
- розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай;
- розміщення мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів;
- будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
- нового будівництва, реконструкції будівель для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;
- об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу),
- місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями.
Такі земельні ділянки передаються в оренду без проведення земельних торгів.
✔ Встановлена заборона здійснювати передачу земельних ділянок комунальної власності у приватну власність або користування у період, коли функціонування ДЗК призупинено (крім випадків передачу в оренду, визначених вище).
✔ Мінагрополітики затверджує усереднені показники нормативної грошової оцінки земель на одиницю площі, які застосовуються у випадках обов’язкового проведення нормативної грошової оцінки земель, у разі неможливості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки.
✔ Введена нова підстава припинення права власності на земельну ділянку – примусове вилучення земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності. Примусове, вилучення земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності здійснюється відповідно до Закону України «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності Російської Федерації та її резидентів».