Існують численні способи відчуження нерухомості: договір купівлі-продажу, договір дарування, договір міни, договір довічного утримання тощо. Яку ж угоду обрати, якщо нерухомість відчужуватиметься на користь родичів? Для з’ясування відповіді розглянемо окремі аспекти й витрати необхідні на укладення найпоширеніших договорів з відчуження майна, а саме для договору купівлі-продажу та договору дарування.
ЩО ПЛАТИМО ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ❓
1️⃣ Оцінка майна. Обов’язковою умовою укладення договору купівлі-продажу є встановлення ринкової вартості нерухомості, що є необхідним для належного оподаткування доходу, отриманого від її продажу продавцем (такий не може бути меншим оціночної вартості нерухомості).
2️⃣ Оподаткування. Такі витрати несе лише Продавець, який отримує дохід від продажу нерухомості. Для резидентів такий дохід оподатковується за ставкою 5%, для нерезидентів – 18 %. Додатково Продавець також повинен сплатити військовий збір у розмірі 1,5 % від вартості майна, що продається (але не нижче його оціночної вартості). При цьому, якщо продаж об’єкта житлової нерухомості відбувається не частіше одного разу протягом року та такий об’єкт перебуває у власності Продавця понад три роки, крім майна отриманого в спадок, – Продавець звільняється від сплати вказаних витрат.
3️⃣ Нотаріальні послуги. Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Розподіл витрат між Сторонами за послуги нотаріуса визначається на їх розсуд. У випадку посвідчення договору державним нотаріусом такі витрати складатимуться з держмита у розмірі 1% від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян, а вартість послуг приватного нотаріуса законодавчо не встановлена, тому така визначається нотаріусом самостійно. Крім цього, додатково доведеться понести витрати на отримання виписок, довідок та інших документів із державних реєстрів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
4️⃣ Пенсійний збір. При купівлі нерухомості Покупець сплачує пенсійний збір у розмірі 1 % від вартості нерухомого майна, зазначеного в договорі купівлі-продажу. Однак від сплати пенсійного збору звільняються особи, що придбавають житло вперше.
5️⃣ Інші витрати. Законодавством обмежено розрахунки між фізичними особами в готівковій формі за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, до 50 000,00 грн. включно. Платежі на суму, яка перевищує вказану, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки. Тому у випадку, якщо вартість нерухомості перевищує зазначену суму, Сторони нестимуть додаткові витрати на відкриття банківських рахунків, якщо такі відсутні, а також стягуватиметься комісія банку за відповідні розрахунки між Сторонами.
ЩО ПЛАТИМО ЗА ДОГОВОРОМ ДАРУВАННЯ НЕРУХОМОСТІ❓
1️⃣ Оцінка майна. Необхідність проведення оцінки майна обґрунтовується тотожними положеннями, визначеними для договору купівлі-продажу.
2️⃣ Оподаткування. Витрати на податки несе лише Обдарований, який отримує дохід за договором дарування у вигляді вартості нерухомості. Такий дохід оподатковується за ставкою 5%, а також військовим збором у розмірі 1,5 %. Якщо подарунок отримує резидент від нерезидента або нерезидент від резидента, то ставка оподаткування складе 18%. При цьому, дохід оподатковується за ставкою 0 %, якщо обдарований отримав нерухомість від члена його сім’ї першого ступеня споріднення (такими вважаються його батьки, чоловік або дружина, діти такої особи, у тому числі усиновлені), а також другого ступеня споріднення (такими вважаються його рідні брати та сестри, його баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки), однак вказане положення не застосовується, якщо однією із сторін договору є нерезидент).
3️⃣ Послуги нотаріуса. Витрати на послуги нотаріуса є аналогічні витратам, визначеним для договору купівлі-продажу нерухомості.
🔔 ОСОБЛИВОСТІ ВКАЗАНИХ ДОГОВОРІВ:
✔️ У разі укладення договору купівлі-продажу більше фінансове навантаження покладається на продавця, а витрати на укладення договору дарування – на обдаровуваного.
✔️ Якщо нерухомість відчужується родичам першого та другого ступеня споріднення – менше витрат понесуть сторони при укладенні договору дарування (дохід обдарованого оподатковується за ставкою 0%). Якщо ж це далекі родичі, наприклад племінник – договір купівлі-продаж (дохід продавця не оподатковується, якщо продаж нерухомості відбувається вперше й така перебуває у власності продавця більше трьох років).
✔️ Якщо нерухомість була подарована одному з подружжя у шлюбі – інший член подружжя не може на неї претендувати після розірвання шлюбу. Якщо ж нерухомість куплена одним із подружжя в шлюбі – вона вважається спільною сумісною власністю і підлягає поділу при розлученні.
✔️ Якщо нерухомість належить відчужувачу на праві спільної власності, то за договором дарування він має право подарувати свою частку у власності на нерухомість без попереднього повідомлення про це інших власників. Однак продаж такої частки без письмового повідомлення інших власників не допускається, так як співвласники мають переважне право на покупку такої частки.
✔️ Термін позовної давності щодо розірвання договору дарування складає 1 рік (для договору купівлі-продажу – 3 роки). Крім цього, законодавство визначає перелік підстав для розірвання договору дарування на вимогу дарувальника:
- якщо обдаровуваний умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей;
- якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність;
- якщо внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена.
Також дарувальник має право відмовитися від передання дарунка у майбутньому, якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршився.
🔻 Отже, вибір схеми відчуження нерухомого майна завжди потребує індивідуального підходу з урахуванням усіх обставин справи. Тому для вдалого відчуження нерухомості пропонуємо заручитись підтримкою ЮК “ПРИВІЛЕЙ”!