Як безпечно орендувати житло?

28.01.2021

🏘 Мабуть ледь не кожному доводилось коли-небудь винаймати квартиру. Однак як це робити правильно, щоб раптом не залишитись без грошей та без житла? На що варто звернути увагу та чиєю підтримкою варто заручитись?

👩🏻‍💼 Ріелторські послуги. Для пошуку підходящого житла можна скористатись послугами посередників – ріелторів, які нададуть вам необхідну допомогу: від підбору квартири відповідно ваших побажань до підготовки й супроводу укладення договору оренди. 

При цьому, взаємовідносини з ріелтором слід формалізувати шляхом укладення відповідного договору, де деталізувати перелік послуг, що ним надаватимуться. Також варто завчасно домовитись про оплату таких послуг – вона не повинна передбачати будь-яких авансів – тільки за фактом надання послуг. Так ви убезпечите себе від можливих ризиків. Однак, залучення посередників для оренди житла не є обов’язковим, ви можете самостійно вчинити всі необхідні дії для найму житла.

🗂 🔎 Перевірте необхідні документи при укладенні договору оренди.  Виключно власник або інша уповноважена ним особа має право розпоряджатись своєю власністю – житлом, в тому числі й передавати його в оренду. 

⚠️ Для початку перевірте правовстановлюючі документи на обрану квартиру: договір купівлі-продажу або інший документ, що підтверджує право власності та документ, що посвідчує особу-власника – паспорт. Крім того, звірте отримані дані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (надалі – “Держреєстр”). Сформувати відповідний запит можна самостійно на порталі “Будинок Юстиції” скориставшись ЕЦП/КЕП. 

📌 Не завадить перевірити власника й саму квартиру на предмет заборгованості, наявних стягнень чи обтяжень майна. Такі відомості містяться у відкритих реєстрах: Держреєстрі, Єдиному реєстрі боржників тощо. 

📝 У випадку, якщо в інтересах власника діє його довірена особа – ознайомтесь з довіреністю та повноваженнями довірителя. Пам’ятайте, довіреність від фізичної особи обов’язково має бути нотаріально посвідчена, а щодо юридичних осіб така вимога відсутня. Якщо квартира надається у піднайм, обов’язково запросіть згоду Орендодавця на передачу житла в піднайм.

📄 Укладіть договір оренди житла. Законодавством визначено, що договір найму житла укладається виключно у письмовій формі. За бажанням Сторін такий договір може бути нотаріально посвідчено, при цьому договір оренди житла з викупом та договір оренди строком більш ніж на 3 роки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

При укладенні договору оренди звернуть увагу на наступне:

1️⃣  Строк оренди.  Якщо договором ви не встановили строк його дії – договір вважатиметься укладеним строком на 5 років. Якщо строк оренди для вас занадто короткий – зафіксуйте положення щодо переважного права на продовження оренди на новий строк, або автоматичну пролонгацію такого договору.

2️⃣  Орендна плата.  Розмір орендної плати, порядок та строки її внесення в обов’язковому порядку повинні міститись в договорі. Якщо строк внесення не визначено – ви будете зобов’язані сплачувати таку плату щомісячно. 

3️⃣  Орендна плата – це платіж за користування житлом. Однак, крім вказної плати доведеться сплачувати і житлово-комунальні послуги. При цьому у договорі можна також розподілити які саме послуги оплачуватимете ви, а які Орендодавець. 

4️⃣   Одностороння зміна орендної плати. За загальним правильно така зміна не допускається, однак Сторони можуть визначити у договорі інше. Тому, щоб убезпечити себе від недобросовісного Орендодавця вкажіть у договорі положення, які б захищали вас від неоднократних й необгрунтованих підвищень орендної плати. 

5️⃣   Форма оплати.  Краще безготівкова, адже в такому разі факт оплати буде легше підтвердити, якщо ви зазначили при оплаті відповідне призначення платежу. У випадку готівкового розрахунку кошти слід передавати під  розписку, де зазначити дату, суму переданих коштів, хто, кому і за що платить й обов’язково засвідчити написане вашим та Орендодавця підписами.

6️⃣ Що з завдатком? Зачасту договір оренди передбачає положення щодо обов’язкової сплати вартості першого та останнього місяця користування житлом. В такому разі важливо вказати, що орендна плата за останній місяць є саме авансом, а не завдатком, та підлягає поверненню, у випадку дострокового розірвання договору за будь-яких підстав.

7️⃣ Узгодьте всі правила оренди. З метою убезпечення себе від можливої подвійної оренди – передачу квартири в оренду іншим особам, зазначте у договорі положення про відсутність прав третіх осіб на житло й відповідальність Орендодавця, якщо такий факт він приховав. Крім цього, доцільно зафіксувати обов’язок Орендодавця навідуватись до житла виключно за попереднім повідомленням та у Вашій присутності. 

8️⃣ Визначте підстави для розірвання договору оренди. Законодавство передбачає, що ви маєте право у будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши про це Орендодавця за три місяці (договором можна визначити й менший строк). Орендодавець має право розірвати договір у разі необхідності використання житла для проживання його самого та членів його сім’ї, попередивши про таке не пізніше ніж за два місяці. 

Якщо ж ви не вносите плату за житло за 6 місяців а при оренді житла строком до 1 року – понад два рази та/або руйнуєте або псуєте житло – договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу Орендодавця. Крім зазначених підстав розірвання ви також можете встановити й інші. 

9️⃣ Складіть та підпишіть акт приймання-передачі. Це необхідно, щоб засвідчити факт приймання-передачі житла в користування та унеможливити необгрунтовані претензії Орендодавця. В акті обов’язково зафіксуйте дату приймання-передачі житла, опишіть яке саме майно й у якому стані передається разом з квартирою (меблі, техніка, інше), а також показання лічильників на момент передачі квартири.

💙 Отже, якщо наважились орендувати житло самостійно, будьте уважні при перевірці документів та укладенні договору оренди, щоб не натрапити на шахраїв й вдало винаймати житло. А найкраще – довірте цю справу нашим юристам. 

обратная связь
Остались вопросы?
Наши юристы проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам