🏠 Купівля квартири в новобудові – це завжди відповідальний та ризиковий крок. Інвестуючи в нерухомість на етапі “котловану”, ні покупець, ні забудовник не можуть бути остаточно бути впевненими, що через кілька місяців не виникнуть обставини, що унеможливлять своєчасну здачу житла в експлуатацію. Однак, якщо деякі події спрогнозувати неможливо, то перевірити законність будівництва новобудови і оцінити надійність забудовника є реальними.
🤔 На що ж, перш за все, варто звернути увагу❓
1️⃣ Схема фінансування будівництва житла.
Законодавство передбачено наступні схеми фінансування будівництва житла: через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ) та шляхом випуску цільових облігацій, при цьому законами можуть бути визначені й інші схеми фінансування. Варто обирати саме ті схеми, які найбільш деталізовані законодавством та максимально убезпечують інвесторів від недобросовісних забудовників наприклад, ФФБ.
2️⃣ Учасники будівництва.
У процесі будівництва омріяних квадратних метрів можуть бути залучені не лише забудовник (замовник будівництва), а й девелопер, генеральний підрядник, підрядні організації та інші особи. Перш за все, слід здійснити їх юридичний аудит, зокрема встановити: країну, місце реєстрації, засновників (учасників), кінцевих бенефіціарних власників таких, а також розмір статутного капіталу, наявність відповідних ліцензій та/або дозволів, чи не перебувають такі у процесі припинення або банкрутства, наявність судових спорів та кримінальних проваджень, зв’язки з іншими учасниками будівництва тощо.
3️⃣ Земельна ділянка.
Право на забудову земельної ділянки реалізується виключно її власниками або користувачами, тому доцільним буде ознайомитись із правовстановлюючими документами щодо такої, тобто з’ясувати у чиїй власності, користуванні вона перебуває та на якій підставі здійснюється її забудова. Зверніть увагу на цільове призначення земельної ділянки – воно повинне відповідати меті будівництва, наприклад “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку”. Також слід перевірити наявність або відсутність арештів, обтяжень щодо такої земельної ділянки.
4️⃣ Документація, необхідна для будівництва нерухомості.
Необхідними документами на підставі яких здійснюється будівництво житла, зокрема, є:
✔ Дозвіл на виконання будівельних робіт – це основоположний документ, що надає забудовнику право здійснювати будівельну діяльність щодо відповідного об’єкта категорій наслідків СС2 і СС3, до яких відносять житлові будинки від 5 поверхів. У цьому документі також вказуються всі “дійові” особи та вид будівництва тощо.
✔ Містобудівні умови та обмеження – документ, що визначає комплекс архітектурних і планувальних вимог до проектування, будівництва, поверховості, щільності забудови тощо, які є обов’язковими для виконання Забудовником.
✔ Технічні умови – комплекс документів, який визначає умови та вимоги до інженерного забезпечення об’єкта будівництва. У відповідності до таких умов здійснюється підключення новобудови до комунікацій: водо-, тепло-, електро-, газопостачання, водовідведення тощо.
✔ Проектна документація. Щодо об’єкт будівництва наслідків СС2 або СС3 обов’язковим є проведення експертизи проекту будівництво. Тому необхідно переконатися в тому, що таку експертизу було проведено.
❗️Щодо вищезазначених документів слід також звернути увагу не лише на їх наявність, а також кому та коли такі видані, строк їх дії, цільові та функціональні призначення тощо.
5️⃣ Досвід виконання аналогічних робіт.
Важливо звертати увагу не тільки на самого забудовника, а й на роботи, які вже ним виконані: динаміку і якість будівництва, своєчасне введення в експлуатацію попередніх будинків (наявність відповідних сертифікатів (для будівництва об’єктів категорій наслідків СС2 і СС3). Доцільним буде також і комунікація з жителями збудованої забудовником нерухомості.
6️⃣ Договір купівлі-продажу житла у новобудові.
Зверність увагу на умови такого договору, вони залежатимуть від схеми фінансування будівництва житла. Крім цього, у такому договорі повинно бути чітко вказані вартість договору, порядок розрахунків, характеристики майбутнього житла, строк закінчення будівництва, порядок передачі нерухомості інвестору тощо. Не забудьте уважно вивчити пункти щодо відповідальності забудовника у разі несвоєчасного введення об’єкта будівництва в експлуатацію, за інші порушення договору, перевірити наявність застережень щодо невідповідності реальної площі збудованої квартири до проектованої (заявленої в договорі) тощо. Також важливо встановити особу, яка підписуватиме від імені забудовника такий договір. Якщо це посередник, то додатково потрібно включити пункт, що описує і його роль в процесі укладання угоди.
💬 Окрему інформацію щодо забудовника, інших учасників будівництва та їх діяльності інвестори можуть самостійно знайти на просторах Інтернету, зокрема:
🔻 на сайті https://usr.minjust.gov.ua (Мін’юсти) розміщена відкрита інформація щодо відповідної компанії;
🔻 на сайті https://map.land.gov.ua (Публічна кадастрова карта України) міститься інформація стосовно земельних ділянок та їх власників, орендарів, а також їх площа, призначення тощо;
🔻 на сайті https://dabi.gov.ua (Держархбудінспекція) є окремі реєстри, а саме: реєстр виданих ліцензій, реєстр будівельної діяльності тощо.
🔻 на сайті https://investhelp.com.ua (Асоціація допомоги постраждалим інвесторам) є інформація про проблемні об’єкти будівництва та забудовників тощо.
❕❕ При цьому, не вся інформація знаходиться у вільному доступі, що може ускладнити процес перевірки забудовника або взагалі зробити його неможливим.
🔔 Тому не витрачайте даремно свій час та довіряйте аудит новобудови ЮК “ПРИВІЛЕЙ”, що дозволить уникнути “підводних каменів” та інших небезпек при інвестуванні у квадратні метри. А ґрунтовний висновок наших спеціалістів за фактом проведення перевірки стане надійним фундамент для придбання омріяного житла.