Купівля-продаж квартири під час воєнного стану

Через військову агресією Російської Федерації проти України було тимчасово призупинено роботу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП).

У зв’язку із припиненням роботи ДРРП було неможливо набути право власності на нерухомість у порядку, встановленому чинним законодавством. Окрім того, неможливість отримати інформацію з реєстру щодо об’єкту нерухомого майна робила угоди щодо купівлі нерухомості ризиковими, в першу чергу для набувача. 

З прийняттям постанови КМУ № 480 від 19 квітня 2022 р., відновлюється робота ДРРП але з певними обмеженнями щодо порядку доступу до реєстру та вчинення реєстраційних дій.

На сьогодні слід враховувати наступні особливості посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості та державної реєстрації прав.

Повноваження нотаріуса.

• Посвідчувати договори, пов’язані з відчуженням нерухомого майна можуть лише певні нотаріуси, що відповідають вимогам територіальності та включені до спеціального переліку нотаріусів, які можуть вчиняти нотаріальні дії. 
• Вимога щодо територіальності встановлює, що посвідчувати договори щодо відчуження нерухомості мають право нотаріуси за місцем знаходження такої нерухомості, за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї із сторін відповідного договору.
• Забороняється посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна нотаріусами в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції. 

Обмеження щодо нотаріальних дій.

• Забороняється реєстрація набуття права власності на нерухоме майно до закінчення 1 місяця з дня державної реєстрації попереднього набуття права власності на таке майно, якщо кожне таке набуття здійснено на підставі договору або у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо), або у зв’язку з виходом із складу засновників (учасників) юридичної особи.
• На період воєнного стану укладення договорів про відчуження нерухомого майна  за довіреностями здійснюється за умов: – з дня видачі довіреності сплинуло не більше місяця (не більше двох місяців, якщо її посвідчено консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави); – у випадку, якщо з дня видачі сплинуло більше одного місяця (більше двох місяців) – за умови отримання нотаріусом заяви довірителя про підтвердження дії довіреності, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави. Справжність підпису на такій заяві має бути засвідчено нотаріусом не раніше ніж за сім календарних днів, а консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави – не раніше ніж за один місяць до дня укладення (підписання) відповідного договору (акта); – якщо така довіреність посвідчена нотаріусом без використання спеціальних бланків нотаріальних документів – за умови її реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей з внесенням до нього відомостей про наявність повноважень, необхідних представникові для укладення (підписання) відповідного договору (акта).

Державна реєстрація прав.

• Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться в межах області, та за місцезнаходженням нерухомого майна.

• Державна реєстрація проводиться державними реєстраторами, які включені до затвердженого переліку державних реєстраторів та посадових осіб, яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

• Державна реєстрація нерухомого майна, місцезнаходженням якого є адміністративно-територіальна одиниця, в межах якої припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.

• Заборонено:

1. державну реєстрацію на підставі документів, поданих або підписаних на підставі довіреності, посвідченої без використання спеціальних бланків нотаріальних документів, за відсутності щодо неї в Єдиному реєстрі довіреностей відомостей про наявність повноважень, необхідних представникові для подання або підписання відповідних документів;
2. державна реєстрація набуття права власності на нерухоме майно до закінчення 1 місяця з дня державної реєстрації попереднього набуття права власності на таке майно, якщо кожне таке набуття здійснено на підставі договору або у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо), або у зв’язку з виходом із складу засновників (учасників) юридичної особи.