Інвестування в будівництво або як правильно придбати квартиру в новобудові?

26.07.2020

Інвестиції в нерухомість – це завжди збереження коштів і висока дохідність, адже головним правилом для захисту фінансових накопичень є їх вкладення в реальні цінності. Які ж існують способи інвестування в нерухомість та як правильно вкласти кошти у свою мрію – власне житло?

Законодавчо визначено, що фінансування будівництва житла з використанням недержавних коштів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (надалі – “ФФБ”), фонди операцій з нерухомістю (надалі – “ФОН”), інститути спільного інвестування (надалі – “ІСІ”) та шляхом випуску цільових облігацій. При цьому законами можуть бути визначені й інші схеми фінансування.

Одним з найбільш поширених та законодавчо регламентованим механізмом залучення коштів в будівництво є ФФБ. Що ж це за механізм, які переваги він передбачає та які підводні камені приховує?

ФФБ – це кошти фізичних та (або) юридичних осіб, які використовуються з метою будівництва об’єкта нерухомості й передачі останнього у власність таким фізичним та (або) юридичним особам.

Суб’єктами даної моделі фінансування є:

1) довіритель – інвестор, що вкладає кошти в будівництво для отримання в майбутньому проінвестованої нерухомості;

2) забудовник – особа, яка на відповідних правових підставах володіє земельною ділянкою щодо якої власними силами або шляхом залучення третіх осіб здійснює забудову;

3) управитель – фінустанова, яка маючи відповідну ліцензію, опосередковує відносини між забудовником і довірителем шляхом залучення коштів останніх у фінансування будівництва та контролю за виконанням забудовником його обов’язків зі спорудження об’єкта нерухомості.

Як здійснюється процес фінансування будівництва за допомогою ФФБ?

1. Перш за все, відбувається створення ФФБ. Управитель розробляє і затверджує Правила ФФБ та укладає із забудовником низку договорів:

– основний договір щодо організації спорудження об’єкта будівництва з використанням коштів ФФБ;

– договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами, за яким управитель уступає довірителям майнові права на закріплений за останніми об’єкт будівництва після введення такого в експлуатацію;

– договір доручення з відкладальними умовами, відповідно до якого на випадок невиконання забудовником своїх обов’язків останній зобов’язується передати свої функції управителю чи іншій особі;

– іпотечний договір, яким забезпечується виконання зобов’язань забудовника за основним договором;

Також управитель відкриває у банку рахунки для ФФБ.

2. Наступним етапом є залучення коштів довірителів та безпосереднє спорудження нерухомості.

– Управитель укладає договори з довірителями про участь у ФФБ. Такий договір обов’язково повинен містити відомості про об’єкт будівництва, строк введення його в експлуатацію, порядок здійснення платежів довірителями тощо. При цьому, такі договори можуть укладатись виключно за наявності дозволу у забудовником на виконання будівельних робіт.

– Відповідно до умов вищезазначеного договору, довірителі поетапно вносять кошти у ФФБ. Такі платежі підтверджуються свідоцтвом про участь у ФФБ. При цьому, за довірителями закріплюються відповідні об’єкти інвестування та відкриваються рахунки у системі обліку прав вимоги довірителів.

– Після зарахування у ФФБ коштів довірителів управитель спрямовує останні на рахунок забудовника з метою фінансування будівництва об’єкта нерухомості й одночасно здійснює контроль за їх використанням забудовником.

3. Останнім кроком у даному механізмі є введення об’єкта будівництва в експлуатацію та оформлення права власності на такий об’єкт.

– Спорудивши об’єкт нерухомості, забудовник здійснює його введення в експлуатацію й повідомляє про це управителя.

– Управитель доводить до відома вищезазначену інформацію довірителям й останні здійснюють остаточні розрахунки з управителем у відповідності до площі збудованого об’єкта. Крім цього, в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довірителі отримують довідку, яка підтверджує їх право на набуття у власність закріпленого за ним об’єкта інвестування.

– На підставі цієї довідки довірителі підписують із забудовником акт приймання-передачі об’єкта інвестування.

– Враховуючи тип нерухомості, здійснюється державна реєстрація права власності на новостворений об’єкт: якщо це об’єкт житлової нерухомості – самостійно та за власний рахунок забудовником, а щодо нежитлових приміщень – довірителем.

– Після виконання управителем зобов’язань перед усіма довірителями й досягнення мети, з якою був створений фонд, останній припиняє своє функціонування.

Чому варто обирати ФФБ для придбання житла?

1. Даний механізм є один з найбільш регламентованих законодавством України. Завдяки чому дії учасників такої моделі фінансування будівництва нерухомості є прогнозованими та нормативно врегульованими.

2. ФФБ може бути створено управителем, яким може бути виключно фінансова установа, що має відповідну ліцензією та статутний капітал якої не менше 1 млн євро, при цьому такий капітал повинен бути сформований до залучення коштів довірителів. Зазначене забезпечує стабільність роботи ФФБ та зменшує ризики банкрутства такого фонду.

3. Активи ФФБ, що складаються із залучених коштів довірителів, відокремлюються від власного майна управителів й обліковуються окремо від активів останніх. Тому у разі банкрутства або ліквідації управителя, такі активи ФФБ не включаються до загальної ліквідаційної маси.

4. Управителю заборонено залучати кошти довірителів для фінансування будівництва нерухомості до отримання забудовником у встановленому законодавством порядку дозволу на виконання будівельних робіт. Такі обмеження спрямовані на захист довірителів та унеможливлюють проведення незаконного будівництва.

5. За довірителем завжди закріплюється конкретний об’єкт інвестування, що засвідчується свідоцтвом ФФБ. Вказане мінімізує ризики перепродажу таких об’єктів.

6. Фінансування будівництва нерухомості через ФФБ супроводжується постійним контролем як з боку держави так і учасників даної моделі. Зокрема, управитель здійснює контроль за виконання забудовником взятих на себе зобов’язань зі спорудження об’єкта нерухомості та за цільовим використанням останнім коштів ФФБ. При цьому управитель уповноважений змінити забудовника на іншу відповідальну особу, якщо такий неналежно виконує або не виконує взятих на себе зобов’язань зі спорудження об’єкта нерухомості. Діяльність управителя ж, в свою чергу, здійснюється під наглядом держави.

7. Довірителі мають право в будь-який момент відмовитися від участі у ФФБ та повернути вкладені кошти.

Яких підводних каменів слід очікувати, якщо інвестувати в нерухомість через ФФБ?

1. Управитель може бути фактично пов’язаний (підконтрольний) із забудовником та діяти лише в інтересах останнього.

2. Типовий договір, який укладається між довірителем та забудовником, передбачений законодавством України, в основному захищає тільки права забудовника та управителя.

3. Хоч і довіритель має право в односторонньому порядку відмовитись від участі у ФФБ та повернути вкладені кошти, для цього необхідно пройти складна процедура виходу з ФФБ, а повернення довірителям сплачених коштів відбудеться тільки після продажу об’єкта, у будівництво якого раніше інвестував довіритель, іншому довірителю або після закінчення будівництва такого об’єкта.

4. Прямі взаємовідносин довірителя із забудовником відсутні, що ускладнює можливість безпосереднього пред’явлення претензій останньому. Довіритель веде комунікацію із забудовником виключно через ФФБ.

5. Сумарна вартість об’єкта нерухомості, будівництво якого здійснювалось із залученням ФФБ може виявитись високою внаслідок додаткових плат (винагороди) управителю.

6. Довіритель, укладаючи договір про участь у ФФБ, отримує не саму нерухомість у власність, а тільки майнові права на неї. Тому право власності на об’єкт нерухомості реєструють в останню чергу – після введення об’єкта будівництва в експлуатацію та приймання-передачі спорудженої нерухомості.

7. ФФБ – це не юридична особа, а кошти, залучені у будівництво. Тому варто акцентувати увагу не лише на самому ФФБ, а й на об’єкті будівництва та учасників такої моделі фінансування.

Як же правильно обрати надійний ФФБ?

Перш за все, варто звернути увагу на репутацію забудовника та управителя, їх платоспроможність, досвід у виконанні аналогічних будівельних проектів, а також наявність у таких компаній дозвільної документації на здійснення відповідної діяльності. Крім цього, слід детально перевірити взаємозв’язки забудовника з управителем, адже одним з основних принципів роботи ФФБ є контроль їх учасників, а якщо такі компанії пов’язані між собою ця засада нівелюється.

Не зайвим буде здійснити перевірку наступних відомостей та документів у забудовників та управителів:

1) правовстановлюючі документи на земельну ділянку щодо якої здійснюватиметься забудова, а також цільове призначення такої земельної ділянки. Зокрема, відомості про право власності й наявні обтяження щодо такої земельної ділянки можна дізнатись із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а правовий статус земельної ділянки – із Публічної кадастрової карти України та Електронного сервісу ДЗК (для цього необхідні дані земельної ділянки: адреса та її кадастровий номер, а також ЕЦП для авторизації на вказаних сайтах);

2) дозвільні документи управителя – ліцензію на провадження господарської діяльності з надання фінансових послуг;

3) дозвільні документи на здійснення забудовником будівельних робіт, а саме: наявність ліцензії на виконання будівельних робіт, перевірити яку можна у Реєстрі виданих ліцензій, а також наявність дозволу на виконання будівельних робіт у Реєстрі дозвільних документів;

4) відомості про забудовника та управителя, зокрема чи не перебувають такі особи в процесі припинення чи банкрутства, чи не є пов’язаними особами. Такі дані можна перевірити у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань;

5) наявність судових спорів щодо забудовника та управителя необхідно відслідковувати у Єдиному реєстрі судових рішень, а також актуальних судових справ на Судовій владі України;

6) про наявність виконавчих проваджень щодо забудовника та управителя можна дізнатись у Єдиному реєстрі боржників тощо.

Отже, варто інвестувати свої кошти у нерухомість через ФФБ чи ні?

Безперечно так! Адже вказана схема фінансування будівництва завжди буде надійною й безпечною за умови вивчення всіх можливих ризиків та деталей.

Команда юристів ЮК “Привілей” готова надати Вам повний спектр послуг із супроводу фінансування будівництва.

обратная связь
Остались вопросы?
Наши юристы проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам